征收房产税的风声喊了有几年了，而这阵子房产税“试点”的新闻一爆出，让房产税这个话题再次成为了舆论的焦点。

这一次，大家都明白，房地产税执行要“动真格”了。

然而，目前唯一明确的是先在试点省份征收，然而怎么收这个最重要的问题依然不明朗。

关于征收对象和方式，有过很多的探讨。

第一种是按面积收，网上对抵扣面积比较乐观，普遍传言人均抵扣面积在60平左右，然而，目前我国城镇居民人均居住面积是30平米左右，抵扣面积设置越大，意味着税基就越小，这个标准一旦定下来，未来要降低（抵扣面积）就很难了。所以，有人认为房产税一开始抵扣面积一定会远远小于60平米。

第二种是按套数收，第一套自住的住房不收，第二套开始收。但小明家在市区仅有一套3000万的房子，而我家分别在城郊拥有一套200万和300万的房子，明明是小明家资产更高，却来收我家的税，我肯定会觉得不公平。

第三种是按房子评估价收。你名下所有房子资产评估超过基准线的部分，按税率计算。

房产税作为直接向个人财产征收的税，税收痛苦感十分强烈。在房产税细则尚不明朗的阶段，偏爱房产投资的人们心中夹杂的是一种紧张和不安的情绪，而未来还能去哪里投资，也成了他们关注的事。

房产税的起源

房产税起源于欧美，美国、加拿大、英国等主流国家的房产税历史悠久、税制成熟合理，采取了“宽税基、低税率、以支定收”的税制。

美国房地产税起源于殖民地时期，用途是为地方公共服务和基础设施建设提供资金支持，美国学区政府96% 的收入、郡政府45% 的收入和市政府40% 的收入均来自于房地产税。

英国起源于17 世纪炉灶税，最早用于为贫民提供救济。现今英国住房财产税是地方政府的重要税收的收入来源，主要用于英国地方政府的公共事业开支。2020财年，英格兰市政税合计征收322亿英镑，占地方政府全部财政收入的29%。

加拿大房地产税起源于殖民时期，用途是为提供市民服务。征收额一直保持稳健增长，近5年同比增速保持在3%左右，与通货膨胀率持平。

数据来源：恒大研究院

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发达国家如何征收房产税？

欧美发达国家的房产大多为永久产权，土地终生拥有，可以世代传承。因此，征收房产税，更像是对土地及建筑物的“拥有权”进行征税。多数国家对土地和地上建筑物实行合并征税，如美国、加拿大；少数国家只对土地征税，比如澳大利亚。对于未获得永久产权、而对“使用权”征收房产税的国家，十分罕见。

国际上房地产税税基包含从价计征和从量计征两种，从量计征就是按照数量、面积等作为计税依据，一些发展中国家选择了这样的税基；而美国、英国等发达国家则选择从价计征，也就是以评估价值为税基。

以英国为例，其住房保有环节征收市政税，税基由评估机构评估房屋价值，分为8或9个等级，由各地方自行确定。英国房屋以A-D级为主，税率以D级住宅为基准，实行定额税收，税额税额随房屋评估价值的增加而上升，但其上升速度小于房屋价值上升速度，有效税率随房屋价值上升而下降。

英国的D级基准税率，是由各地区政府根据当年财政预算的支出缺口，来决定D级住宅的课税额。一般来说，市政税约占房价的0.3-1.2%，但实际税率随房价上升而下降。

美国的税率各州不一样，地理位置越好的房产，价值越高，交的税也越多，按照年来缴纳。通常，房地产税率不会每年都发生变化，居民的税负较为稳定。2018年各州的房地产税实际税率约为0.27-2.4%。

在国际上，房产税的实际税率普遍不高，2015年19个样本OECD国家平均房地产税实际税率仅0.54%。

发达国家常见的税收优惠

国际上，房地产税收优惠主要采取减免税、设置起征点、税额抵扣、延迟纳税等方式，一个国家会同时采用多种优惠方式。

德国采取免税的方式，即首套自住房不收房产税。此外，二套住房税是否征收，取决于使用目的和收入情况，比如由于工作调动等原因使用第二套住房可以免税；二套住房使用者无收入，也可免税。

英国采取减税的方式，按照一套住房有两名成年人为标准，如果房子里只有一名成年人，则税额减少25%，若均为未成年人则减少50%，若均为全日制学生则可免缴，残疾人士会给予适当税收减免。此外，带家具的第二套房或度假用房可获最高50%的税收减免。

日本对于评价额小于30万日元的土地和20万日元的房屋，免征固定资产税和都市计划税。针对住宅用地，200平米以下的小规模住宅用地，固定资产税和都市计划税的实际税基分别为评价额的1/6 和1/3；超过200 平以上的土地面积，实际税基分别为评价额的1/3 和2/3。此外，新建住宅符合一定条件，可享受3-7年的固定资产税额减半；翻新住宅达到一定要求，享有1-2年固定资产税减半或减免1/3 固定资产税。

数据来源：恒大研究院

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偏爱房产投资，未来还能怎么办？

其实，近几年在国内投资房产本来就是一件艰难的事情，限购限贷政策、楼盘摇号政策、买房落户政策、二手房税费政策等的出台，使得在国内买房难上加难。再加上“房产税试点”政策尚不明朗，目前的房市流动性差，大家都不敢轻易有所举动。

而此时，去海外买房是一种不错的选择。上文已分析，尽管海外早已出台房产税，但政策合理而稳定，在税收优惠政策的加持下，实际税率普遍不高。以英国为例，其市政税在一定情况下可以减免，比如，房客全部为全日制学生的，可以向政府申请免缴市政物业税，此外每年需缴纳地租和物业管理费等，持有成本仅为房价的0.5%-1%。再看澳洲房产，每年持有成本为市政费+排污费、租赁管理费、物业管理费等，算下来约为8000多澳元，相当于30000多元人民币。

其实，去海外买房的优势在于长久和传承。从纯投资回报来讲，海外房产主要讲究一个稳中有进。发达国家的法律、房地产市场完善透明，永久产权、新房质量好、精装带家电、且无公摊面积、国际一线城市人口经济情况好……这些基础都让海外房产的租售非常不错。

我们手中的货币贬值是常态化的，通货膨胀每年都在发生，而购买海外房产，相当于做了美元、欧元、英镑、澳元资产配置，同时还能坐享外币收益，达到对冲资金和政策风险的目的。

再加上一些国家“买房送身份”的移民政策，比如希腊25万欧元买房获得欧洲绿卡，土耳其25万美元买房获得土耳其护照，这使得海外购房有了更大的福利——资产配置的同时完成了海外身份的配置，一举两得！

参考文献：

房地产税征收的国际经验.2019 年第 9 期《 发展研究》.孔艺颖 黄 什.

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