上个月多伦多房地产朋友圈传得沸沸扬扬的消息：房地产开发商Cresford前总裁状告Cresford的案子被新闻媒体曝光。

在前女总裁的诉讼中，她提到，Cresford在多伦多市中心最繁华地段Yong街附近的四个在建楼花有接近1.5亿的现金流短缺问题，再加上建筑成本的大幅上升，Cresford已经开始拖欠建筑商的费用。

前女总裁试图出售一部分资产以解决现金流问题，但被Cresford股东董事局解聘了。当然，Cresford的大股东出来辟谣，承认Cresford目前有一些财务困难，但认为前女总裁夸大了问题，他们还有一年时间来解决问题。

四个被涉及到的楼花有大名鼎鼎的所谓多伦多新楼王YLS （当初的销售广告声称2020年入住）, 和刚刚热卖不久的33 Yorkville (已经出售1028个单元)，还有Clover (已经出售523单元), 和Halo (出售了414个单元， 当初的销售广告声称2020年入住)。

我在之前的文章《新移民为什么一定不要买楼花？》里不建议大家买楼花，但我确实也没有想到在加拿大那么有名气的Cresford也会出事。

Cresford是加拿大比较有经验的市场占有率前20位的开发商，（它市场占有率2.1%，排名第一的Tridel占有率7%左右），开发过不少核心地段成功的楼盘，比如说28 Wellesley St E, 50/42/33 Charles St. E …

所以说，在加拿大买楼花的风险还是蛮大的，必须要很有经验，有地产人脉了解建筑商内幕，还要有很强职业道德的专业人士帮着把关，才有可能减少犯错的概率 （即使这样，我还是认为不可能100%避免楼花取消或长时间延期的风险）。

之前旺市Liberty（也是市场占有率前10的开发商）的项目是因为资金链紧张取消的，很多华人投资者虽然拿回了本金，但丧失了过去三四年房子升值的机会成本。而Cresford的这四个楼花已经开工（Clover已经盖到三十层，其它三个都刚刚打地基），地段又好，完全取消的概率不是那么大。

很有可能，Cresford会出售转让一两个项目，换取现金流来保障剩下的两三个项目。但挑战是，Cresford肯定想出售之前卖的便宜的楼盘，但接盘的肯定想要后面启动的卖得贵的YLS和33 Yorkville。如果接盘的开发商接手了之前卖的便宜的楼盘，或者没有人接盘，楼盘Halo会不会取消也不好说。

即使，这四个楼花都不被取消，但施工进度被进一步影响，交房日期可能会被大大延期，对投资者的资金利用率会有很大影响。如果买楼花的你三四年前买的是二手房，现在基本上都涨了50%或更多，你已经可以拿出来2~3个当初投资的20%首付的资金了，可以用前面的升值作为首付再贷款又买一，两个投资房。但楼花，你还要继续等待几年交房后才能循环利用它的升值价值。

而且你还要担心，楼花Close的时候，银行贷款政策变紧，导致你不能拿到贷款，被迫转让楼花（买楼花时，开发商说允许你交房时首付20%，并不意味着银行一定会批准你剩下的80%或65%的贷款。这是和国内买期房很不一样的）。

虽然我们团队也可以给你推荐靠谱开发商的性价比不错的楼花, 轻松快速赚取佣金, 但我的观点还是，在买的楼花比周边贵20%以上的情况下，承担楼盘可能取消或延期，丧失高效利用二手房升值的机会成本，而且还要冒着四，五年后拿不到银行贷款的巨大风险的情况下: 买二手房比买楼花划算，风险要小。

这个新闻验证了我之前的一个重要观点：在像加拿大这样的国家，当供应赶不上需求的时候，因为受成熟法规的限制，审批改变土地用途和新建高楼的流程会很繁琐漫长，建筑商的产能（包括增加有License的工人）很难在短时间内赶上来。

所以不用太担心像国内一样，大家一看到房价涨了盖房有钱赚，新的开发商和资金快速涌入，导致供应很快过剩。

我们的目标就是，要赶在五六年后万一供应大幅增加前，享受买房后这几年的升值，有足够的边际利润对抗后面的不确定性和风险。

同时，原来的有限的有资质有经验的开发商，往往开发资金有限（加拿大这些开发商都不是上市公司，卖楼花收到的15%定金在项目前期都封存在律师那里，不能被开发商使用，需要另想办法融资或贷款），往往需要四五年才能盖好一栋高楼，资金回笼很慢。

再加上建筑成本和买地成本的增加，会导致部分开发商资金链跟不上，项目执行不下去，被动转让或取消楼花。还有的情况是，以前卖的楼花价格比现在可以卖的价格低很多，部分开发商看到房价涨了以后，会主动地取消部分楼盘。反正在一个价格快速上涨的市场，人傻钱多不长记性的投机客还会再买后面的楼花。

这些都会导致供应增加得不是那么快，赶不上需求的增长。这也正是支撑我要在两三年内尽快布局买好3~6套投资公寓的战略，和控制投资系统风险的重要依据。

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