1、政策收紧

最近，希腊购房移民政策变动频繁！

1、9月12日，移民申请费主申请人由500欧涨到2000欧。银行开户费由20欧元涨到100欧元。

2、最新修正案已准备递交议会！希腊永居或增加存款、国债、投资等多种准入模式。投资额或上调至40-80万欧元。

3、随着申请人数暴涨，希腊购房移民又出现了排期问题。雅典3所移民局的预约递交排期如下：

中部移民局：预约排期到2019年1月

北部移民局：预约排期到2019年5月

南部移民局：预约排期到2020年1月

4、银行开户全部需要双认证文件。

希腊驻中国领事馆全面暂停预约签署POA服务，希腊移民局打指纹预约等待时间不断延长。

希腊今年办理人数暴增，导致政策正逐步收紧，希腊移民局及驻中国领事馆工作人员严重不足，无法及时处理大量的移民申请，以至于出现时间大面积延迟。

希腊黄金居留数据（截止到2018.7.27）

2018年前半年共获批2968份申请，发放签证7565人。其中中国申请人1395分，共发放签证3644人。对比2017年数据，全年共获批2458份申请，发放签证6128人可以说大大增加，只用了半年左右的时间就超过了去年全年。

自2013年开放以来，希腊已向8,593名主要申请人和12,504名家庭成员颁发了黄金签证居留许可，共计21,097人。去年这个时候，中国申请人占申请人数的40％；现在接近50％。由于极高的性价比，越来越受到申请人的喜欢。

前段时间希腊新闻报道，一名中国医生在希腊雅典购入700套公寓，中国资本出海投资已经开始呈井喷趋势，这一举动必将带来希腊房价的再次上涨，希腊的房子真是在抢！

以上信息说明了：希腊购房移民成本越来越高、办理时间越来越长、优质房源越来越少。

2、经济回暖

一方面是因为希腊实乃全球最具性价比的绿卡项目；另一方面是希腊近年来经济向好，房地产和旅游业复苏，大家重拾投资信心。希腊各项经济数据都在回升。

债务危机

欧洲稳定机制（ESM）8月20日发表声明，曾因债务危机成为全球关注焦点的希腊，终于正式告别依赖援助的日子，象征着该国8年的主权债务危机正式划上句号，在希腊政府、社会各界和全体人民共同努力下，希腊经济将进一步好转。

GDP

GDP数据显示，2017年，希腊经济增长1.4%。专家预计，2018年希腊GDP增长率将上升至2%，预计2019年将增长2.4%，属于欧盟内较高增长水平，甚至高于英国、德国等欧洲强国的经济增长预期。希腊的GDP增长，经济蓬勃发展，国民收入增加，消费水平也显著提升。

住房指数

住房指数是综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数，是对未来房地产活动的预测指标之一。它基于希腊建筑商的直接反应，而建筑商又具有对希腊当前和未来市场房屋建筑趋势的把握。

随着经济的复苏和大批投资者的涌入，希腊的住房指数呈现稳定的上升趋势，并且专家预测至2019年住房指数依然会是上升状态，这也意味着房价依然有非常大的升值空间。投资希腊房地产仍然有很大的潜力。

就业率

在 2018年度“希腊生活状况”报告中统计数据显示，受债务危机的影响，希腊20岁至64岁人群的失业率自2009年开始升高，在2013年达到27.3%。经济危机缓解后开始缓慢下降，在2017年，希腊该年龄段人群失业率为21.4%。

而在今年6月的失业率已经降至19.1%，并且有数据显示大部分外出务工的年轻人也纷纷回到国内就业，这说明他们对希腊经济增长充满信心。

出口贸易

今年上半年希腊出口大幅增长，仅6月份就增长了24.8%，出口额从2017年同期的24亿欧元（含石油）增长到30亿欧元，而不包括石油产品在内的出口也增长了15.5%，达到20.7亿欧元。

在希腊所有出口目的地中，面对欧盟成员国的出口增长了17%，而面对非欧盟国家的出口增长则更快，达到了35.6%。截止到今年5月，中国已经是希腊排名第16位的出口目的地和第五大进口来源地，希腊已成为中国在欧洲重要的投资目的国之一。

旅游业

在2013年至2018年间，雅典越来越受游客欢迎，访问雅典的游客增加了648%，旅游业每年为希腊带来至少约140亿美元的收入。与2016年相比，2017年有超过2700万游客到希腊旅行，有专家预计今年到访希腊的游客将会达到3000万人次。去年赴希腊的中国游客人数增长了35%。

通过这些数据我们能更直观的看到希腊的经济状态，希腊人正在进入经济和社会发展的“新阶段”，摆脱欧债危机的阴影。

3、如何选房

希腊购房形势是一直在变化的，肯定不能以去年的视角来看目前的情况，甚至不能用年初的情况来定。那么当下的希腊购房移民该从哪些角度出发，抱着怎样的心理，具体该在哪个区买呢，应该规避什么样的误区呢？

置业希腊应抱有的心态：

1、根据自己需求确定房产，切勿人云亦云。不要想着别人买什么你也买什么，明明资金有限更看重收益就不要买南部海边的了。南部海边环境是好，但房价很贵，也不好出租，不适合轻仓投资拿收益。

2、认清当地各区房价功能，适合人群。去希腊置业移民的大部分都在北部、南部、市中心这几个区域。喜欢国际学校多的选北部；想要海边环境好的选南部；注重拿收益就选市中心的。

3、抢房时代来临，优质房源越来越少，有中意的早点下手切勿犹豫。现在是卖方市场，希腊国家不大，房源又主要集中在雅典，盘子非常小。外国人稍微一买房价就上去了，再加上希腊经济确实再恢复，房价确实涨了，可选的优质房源就更少了。

4、希腊房产不能以国内、美加澳新的房产来看待。希腊还是相对来说穷一些的，雅典整个城市建设看起来也一般，房子情况肯定跟国内有差距。所以要明确自己的目的需求，你是去拿身份顺便做个投资拿收益的。要拿选的房子和当地的房子比，不要跟国内的比。

希腊各个区的房产

先来看一下各个区总的房产情况是怎样的！

1、市中心

图中圆圈部分都算市中心区域。该区域开发早、配套好，旅游景点众多。雅典卫城、国立博物馆、宪法广场等都在这个区域。而且也是商业中心，比较知名的阿提卡购物中心和奢侈品大街都在这个区域。

但该区域因为开发最早，基本上都是上年代的房子，环境也差一些，房价比较便宜在2000欧左右，多为老破小当然也有不错优质的房源。该区域不太适合自住，比较适合买套房子重新装修成酒店公寓或民宿，对外进行出租。因为该区域旅游景点多在市中心购物、娱乐方便。好多外国人来旅游首选住在这个区域，短租市场非常火爆，年收益能达到5%。

随便在Airbnb上搜的市中心民宿，一晚都在60欧以上，笔者亲身经历遇到火爆旺季的时候甚至出现一房难求的局面。

2、北部

北部是雅典传统的富人区，城市面貌好，环境治安也好。众多大使馆和国际学校在此聚集，房价比较高都在3000欧以上。哈兰德里、阿马鲁西奥和基菲夏都是这个区域。比较适合自住，特别是以后想让孩子来希腊上国际学校的。区域多为本地居民自住的房子，来旅游度假的一般也不选这个区域。所以租金水平表现一般，但年收益3%以上还是有的。

此图为雅典最著名的六大国际学校分布图，可以看到有4所集中在北部。

3、南部

从最北边的法里奥往南Alimos到埃利尼科再到著名的格利法达最后到武利亚格迈尼，都算南部靠海区域。该区域是新兴富人区。靠海、环境最好，靠海公寓别墅众多，很多都是一线海景，房子也确实漂亮，但房价也最贵都在3500欧以上。但此区域交通一般配套少，适合度假，房子不太好出租。

4、比港

这里提一下比港，比港在市区西边位置。虽然靠海，但因为是港口，环境和整体面貌跟南部有差距。房价也一直不算高，如果想要买海边的房子又没有太高的预算的话可以考虑这个区域。这个区域30万欧以上还是能买到一线海景的房子，但是在南部一线海景30万欧没这个可能。

总结：

房价 南部＞北部＞市中心

租金 市中心＞北部＞南部

环境 南部＞北部＞市中心

现在希腊市场在售的房产基本有以下三种模式▼

1、26万欧返9

此模式的房子一般在市中心，市中心因为房子好出租便宜，大部分自带租约。很多为项目自持房产，可以一下把五年甚至7年的租金返给你，相当于你花了十几万欧就能办希腊移民，比较适合就拿个身份，图便宜的客户群体。但需要注意的是租金是拿到绿卡之后才会返，办理移民时移民局会看你希腊账户是否有25万欧的资金进账，如果不够或没有的话肯定会影响你拿身份。

2、市中心包租民宿公寓

这个模式还是在市中心，上文说到希腊市中心民宿火爆，一晚租六七十欧不成问题。这个跟26返9模式差不多，只是这个租金是包租3年或5年不是一下子给，分每年或每季度、每月给。这个的好处就是希腊租金是变化的，未来租金变高的话会更有优势，更灵活。

3、传统一套一套的

第三种就是传统的模式，单套的。你想要哪个区域的房子，什么价位的，房子状况什么样的。会结合你的需求针对性的找个三到五套集中去看。一般都在一个区域但比较分散，比较耗费时间和精力。

大家也都知道希腊房产市场火爆，同时坑也不少，你需要规避以下几个▼

1、一房多卖

希腊优质房源还是有的，但比较少。一套房源很多人看重，无良中介为了利益会同时卖给好几个人，先把钱收上来后期再给你解释，这良心是大大的坏了。这样肯定会耽误你很多时间，希腊现在的房子基本是一个月一个价，你再选房子耗费精力不说还会多花钱。

2、注意交房时间 地契分割 整栋重新装修的

现在市场上好多中介会推整栋翻新或整栋重新装修的房子，这本身是个好项目。但要注意交房时间，是否拖的太久影响你拿身份的时间。是翻新前就能办理身份还是说翻新完工后才能开始办理身份。更要注意的是重新分割装修是否地契也能分割，是否每户都有地契，这直接影响到你房子的过户产权和后期移民身份的办理。

3、房价虚高

希腊房子是便宜，所以好多中介加价太离谱。希腊各区域房子价格都是比较明晰的，市中心2000欧左右，北部3000欧以上，南部3500欧以上。如果超过太多，房子肯定有猫腻。比如你花30万欧在市中心买了个80平的，毫无疑问你是被坑了，被坑的很惨，无论这个房子再怎么翻新、装修！

希腊市场火爆，好房源越来越少，已经变成了卖方市场。但你不能够盲目，一定要摆好心态明确需求，合理规避置业的各种坑，选个靠谱、良心的机构。

从2012年开始欧洲国家陆续推出购房移民，2012-2013年葡萄牙、塞浦路斯比较火，2015-2016年西班牙又变成了风口，2016-2017年上半年属于马耳他，2017至今希腊备受市场青睐，但希腊还能火几年？房价地位还能持续多久?不得而知，所以有这个需求还应该抓紧当下，别到涨价了，没房源了再追悔莫！

建议有想法的报名我们二条的希腊考察团，米宅工作人员全程陪同，只有真实的去看才能有自己的判断。

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