疫情导致荷兰经济出现有史以来最严重的收缩，但由于隔离封锁导致民众对房产的兴趣急剧上升。再加上低利率和房屋短缺，使得荷兰房价在今年第二季度达到了惊人的20%涨幅。

目前，荷兰房价已是近20年的最高水平，也是欧盟最高的价格之一。

在这种情况下，房市正成为荷兰政府不得不应对的民生问题，而过热的房地产市场也已经有了荷兰当年“郁金香泡沫”的些许迹象。

荷兰房屋存量稀缺

荷兰，这一欧洲的“风车王国”正经历前所未有的房产短缺困境。由于待售房产的极度短缺，目前荷兰房产市场中可供购房者选择的房屋平均不到两套。

据统计，2019年，荷兰约短缺33.1万套住宅；2020年虽有所趋缓，但依然短缺约27.9万套住宅。

虽然相比2019年的短缺33.1万套减少了15.7%，但这并不是荷兰政府“有所作为”的改善成果。反而是因为在新冠疫情发生后，从国外移民到荷兰的人越来越少，而死亡人数越来越多所导致。

实际上，即使每年荷兰都能吸纳数万名移民，但其只有1700多万的人口对于房产的需求也并没有那么庞大。

如今短缺几十万套住宅的困境完全是因为荷兰房地产行业管理不善与荷兰政府的限制所导致。

在2008年到2013年间，在国际经济危机和欧债危机的双重打击下，荷兰房产交易元气大伤。由于市场转冷，当时许多房屋难以出售，导致价格大幅下跌。

因此，在短短几年间，荷兰建筑开发商、供应商和分包商纷纷破产，使荷兰失去了20多万名建筑专业人员。

另一方面，荷兰经常处于经济发展、社会需求和环境保护的纠结中。

在环境保护组织的游说下，荷兰政府在2015年颁布了减少氮气排放的环保政策。为此，原本国土面积就不大的荷兰将160个自然保护区划入了“Natura 2000”的保护名录。

受这项政策限制，企业只有能够在内部或外部消耗掉产生的氮气，才能够获得经济活动的许可。

这也就意味着，当某一特定地区建筑项目的建设导致氮气增加时，企业要想拿到工程项目开发的许可证，就必须从该地区消除掉这些产生的氮气，或者从其他打算停止生产的企业购买“氮气排放权”，从而保证当地的氮气增长为零。

因此，在没有足够的专业建筑人才和政府环保法规的限制下，荷兰住宅短缺的问题拖延多年，一直都没能得到有效解决。

房产界的“郁金香危机”？

当一个国家住房短缺量为住房存量的 2% 时，住房市场或多或少还能处于平衡状态；但当超过这个值的时候，因为供给不足很快就会导致价格失衡。

目前，住宅短缺率在4%左右的荷兰就处于这种失衡的状态。

2019年，荷兰住宅的价格上涨率是6.9%；

到了2020 年，即使因为疫情的袭扰而百业萧条，但住宅市场却依旧热火朝天，平均价格比2019 年贵了 7.8%。

像海牙、鹿特丹和乌特勒支等热门城市的房价更是上涨超过了20%。

有高额收益，就会有经济投机。在房地产高额收益的吸引下，各路资本纷纷开始涌入，形成了荷兰特色的“炒房军团”。

除了普通投机者投入大量资金，荷兰养老基金也不甘落后，将约14%的资产配置到了房地产行业。

而在养老基金的示范带动下，荷兰民众与其它外国资本也大幅增加了在荷兰房地产基金的投资。

在源源不断的资金投入下，房地产行业已成为荷兰最欣欣向荣的投资新宠。

据荷兰房地产中介协会2021年7月发布的报告显示，第二季度，荷兰二手房平均每套价格为41万欧元（约310万人民币），首次突破40万欧元大关，同比增长近20%，是自1995年以来的最大涨幅。

一边是价格飞涨，另一边却是交易不断。

2021年第一季度，荷兰房屋的出售转让达到了创纪录的66627套与去年同期相比增长高于29%。

然而，即使房价已经涨到了前所未有的最高点，但这也并不意味购房者能买到合适的房屋。

目前，荷兰超过四分之三的房屋售价高于要价，高价已成为常态。平均而言，买家实际支付的价格比卖家开出的要价高出 8.2%。

在高涨的房价推动下，荷兰普通房屋的租金也开始了接二连三的涨价。2017年住房租金同比上涨1.6%，2018年同比上涨2.3%，2019年同比上涨2.5%，到了2020年，上涨程度甚至突破了3%。

在2015年的时候，荷兰一套房屋从挂牌出售到最终卖出的平均时间为十个月；而到了2020年，这一周期缩短到了两个多月。

因此，荷兰首次购房者和中等收入人群很难在住房市场上寻找到合适的房屋。其首次购房者在自有住房市场中的份额已从2013年的48％下降到2019年的32％。

反常必有妖，从宏观金融和社会经济的角度来看，荷兰经济目前面临着显著的房地产波动挑战。

毋庸置疑的是，荷兰目前房产的价格体系已偏离了正常水平。虽然民众对房产确实有一定的置换需求，但这需求是建立在房价火箭般上涨导致的恐惧之上。

如今，荷兰的房地产市场已经有了爆发于17世纪那场“郁金香狂欢”泡沫的影子。当人们对财富的追求陷入狂热之时，羊群效应与理性的丧失会导致泡沫的最终破灭。届时，在这场房产的狂欢中，不能及时抽身而走的人终究会被房产所吞噬

荷兰是在补贴社会住房和业主自住住房，方法是允许前者的租金低于市场结算水平，并对后者提供有吸引力的税收待遇。

相比之下，私人租赁市场没有得到这种支持，尽管没有资格获得社会住房但又负担不起或不想购买房产的部分人口的需求不断增加。

荷兰房产的未来

没有任何一个国家的政府会愿意看到市场价格体系失衡，荷兰当然也不会例外。持续飞涨的房价疯狂了市场，使普通民众的生活陷入了“住房危机”之中。

为解决住房市场的短缺问题，荷兰政府颁布《住房行动议程》，将在未来几年内建造100万套住房以供应市场。

根据规划，荷兰将在阿姆斯特丹建设3000套靠近首都的房屋，在皮尔默伦德和福伦丹之间，建造20000套住房，在哈勒默梅尔再建造25500套住房。其它地区的房屋建造计划也已被提上了日程。

不仅如此，为应对氮排放限制，荷兰通过3D打印而开发的低碳环保住房也成功在2021年4月30日交付。

该房屋完全符合荷兰所有严格的建筑标准要求。在新技术的推动下，将有助于实现建筑业所需的绿色可持续性，并加快建筑生产和控制建筑成本。

除此以外，为了给房产市场降温，荷兰还出台了多种政策。作为老牌资本主义国家，荷兰虽然不能出台“限购令”来限制民众转让个人财产（房屋）的自由，但“你买你的，我收我的（收税）”还是可以做得到。

2021年，为了给年轻人提供更多的购房机会，荷兰将35岁以下人群购买四十万以下房屋的转让税从2％降低到0％。除此之外，如果购房者购买的房屋不是为了自己居住，则需要缴纳8％的房屋转让税。

无论如何，已成为欧盟最高房价之一的荷兰房产市场必然不会持久。在政府百万住房规划和出台住房购置税的利好下，荷兰稳定房市、补上住房缺口的目的似乎很快就会达成。

只不过，崇尚自由主义的荷兰毕竟只是荷兰，在现实与未来之间总是差着一次讨论。荷兰任何一个政策的执行，都需要“讨论，讨论，再讨论”。而房地产行业相关多方利益，与“钱”相关的议题，讨论时间总是需要更久一些。