大家好，我叫高唱，十几年前我第一次来加拿大，是留学生身份，大学毕业之后工作一段时间又回国创业，直到自己生了孩子，才又回到了加拿大。所以对加拿大的了解是从学习开始到作为别人父母这些方面的，虽然不敢说了解多么透彻，但是确实除了北边几个领地以外，基本上全境都住过不短的时间，都有一些了解。所以今天我们想聊一下怎么挑选自己想要定居的城市。

一、定居城市怎么选择？

首先我觉得我们可以先定位一下自己的人群分类，移民的人分两大类。

一大类是经济压力不大，倒不是说一定是很有钱的，但是可能对赚钱没有那么关注了，不再想太拼命的赚钱，或者事业上有一些成就。说实话加拿大也不是一个生活成本很高的地方，孩子的教育免费，即便上私校一年学费也要远远低于北京的国际学校的，各种兴趣班的费用普遍都是10-40加币一课时不等。

车子房子跟国内一线城市比都是白菜价，所以如果一线城市有2套房子卖掉的话，可能赚钱这事儿就没那么紧迫了，工作与否对生活没什么影响了。那么这类人，挑定居的地点，其实就没那么多要求（限制）。最先考虑的因素可能是“哪个城市有朋友”，其次是“更喜欢哪里的气候”。

为什么这么说呢，因为作为新移民，其实有时候孤独是大家都会面临但是又低估了的一个因素，在国内，我们经过上学，上班等等这种分层，已经帮我们划出了一圈教育背景、知识结构和三观都比较近似的朋友。在国外就非常难了，首先不说我们是作为一个少数民族出现的，而且我们还是来自五湖四海的，是用各种各样的方法移民过来的，其实有时候孤独对我们的移民生活影响很大。

气候这方面，大家都说加拿大哪儿都很冷，但是其实加拿大也很有区别，我之所以很在乎这个方面有这么个原因，加拿大的城市化水平很高，大概87%的人生活在城市，这样的情况下，其实没有所谓的大城市小城市之分，加上网购的普及，其实无论你生活在什么地方，能够享受的商品、生活服务和社会服务，其实没什么区别。所以就挑有区别的地方，比如气候。我们从东到西说的话，其实气候都各有特点。

气候温和的地方东岸西岸各一处儿，不过西岸温哥华这边，可能大家比较不喜欢的，北方人受不了的就是冬天下雨阴天特多。东岸Nova Scotica，Halifax，相对城市比较小，更是小镇的样子，虽然相对亲近自然，但很多人觉得太荒芜，社交范围很小很无聊。中部省份相对平均，冷也不会太冷，热也不会太热，冬天也有可能让你穿短袖那种，几个草原省份，曼尼托巴湖很多，萨斯喀彻温呢就真的什么都没有了。（但是有非常有名的沙丘）安省大家都比较了解，也是很典型的加拿大气候。

另一类人是对找工作的需求比较高。希望事业上再有一些发展，或者是希望收入更高一些。那可能就要考虑开源节流，那就有两条路走，开源这条路就是去找相对工作机会比较多的城市生活，空说无凭，那咱们就看2020年12月的就失业率统计，北部地区咱们不说，估计能去住的人不多。

极端气候有时候你一开门，发现整个房子都被埋了。那么其他地方的话，魁北克是失业率最低的省份，它是远远低于平均值的，失业率仅仅6.7，但是这个省必须要说法语的。

其次就是温哥华所在的BC省7.2，但是BC省的工作，以服务业居多，经常有人开玩笑说温哥华只有有钱人和给有钱人服务的人，其实如果用来描述职业，还是挺确切的。再次就是萨斯喀彻温省，这个省最近这些年来移民政策特别好，所以城市也在快速的发展，确实工作机会也都比较好。

大家都认为多伦多所在的安大略省的失业率应该是特别低的地方，但是并不是，它是全加排名倒数第四失业率9.5，远远高于加拿大平均水平8.6。这还挺惊讶的，因为据我所知，貌似是所有IT类的工作还是多伦多比较多，最近这些年来多伦多确实也吸引了不少难民，所以对就业率可能也有一些影响。

另一条路就是节源，节源当然就是要找相对来说生活成本比较低的地方，刚刚我们也说了孩子的教育费用都很低，那生活成本在这边主要就是考虑两部分，一部分是房价，一部分是消费税之类的。

那这样看来，最有优势的肯定是阿尔伯塔省，阿尔伯塔的消费税只有5%,他是不收省税只有国税的，公司税收也是最低的，房价优势非常明显，房价甚至低于很多城市规模远远不如它的地方。而且不存在海外买家税、空置税等等烦人的东西（等一下我们就聊一下这些都是什么）。这些因素对我们决定在哪儿住也会有很大影响，如果我们提前想好了，真的能少走很多弯路，省很多钱。

分析了自己的人群分类之后，其实心里已经有了大致的选择。之后就是一些具体安家的程序了。安家第一步肯定是买房子，买房子肯定是先考虑费用问题。

二、加拿大买房需要注意的几种费用

首先就是买房要考虑到的一些费用问题，加拿大目前其实房子的价格一直在上涨区间，如果是近期要登录的人，提前买房肯定是更划算的，但是这样就涉及到一些税费需要考虑，首先就是安省跟BC省都有海外买家税，海外买家投机税，Non-Resident Speculation Tax海外买家投机税是指所有不是加拿大公民或者永居的人想要在加拿大买房子的时候，一定会被收取的一个税费。所以如果你是近期要登录，或者还没完全把PR的事儿办完就要买房，去这两个省定居会有这么一个问题。

比如多伦多所在的安大略省收取房屋价格的15%作为海外买家税，还有温哥华所在的BC省2016年税额是购房价值的15%，2018年涨到了20%。现在是有据传说是将来还要收个海外买家的国税。但是目前并未实行，想买的人要赶紧了。

另外这种税费，也是有办法避免的，比如有几种人可以得到税费豁免，这几种人跟我们关系可能不大，我之前也做了几期视频详细讲解这些问题。

但是另外一个可以申请退税，就跟我们比较有关系了。这种退税在买房以后四年内，如果拿到PR或者跟你一起持有房产的人他是公民或者PR，都是可以退税的。如果在加拿大境内全职学习两年以上，每年修够多少学分，那肯定是可以退税的。

再其次就是空置税了，空置税这个东西，我是提醒大家一定要注意的。比如我有个朋友就是之前没多想，觉得跟北京的房子比，温哥华的豪宅都是白菜价，于是她就大手笔的瞬间买了个300万加币的房子，结果之后去年空置税交了67000多加币，而且这个费用还是无法避免的。the speculation and Vacancy Tax，这是温哥华所在的BC省独有的税种。

每年的空置税最高会收取房屋价值的2%。所以如果有个100万的房子，这项税费支出是20000加币一年，两万加币在加拿大能买20个iphone，或者60000个鸡蛋，60000个鸡蛋什么概念，四口之家，一天每个人要吃41个鸡蛋，吃一年才能吃完。所以这笔钱真的不小，这个税费一定要考虑。

这个税费为什么说最高2%呢，是因为他的收费标准会根据你的税务身份归属区别，比如你在是彻底的海外买家或者是卫星家庭，那就是2%，但如果你是加拿大的税务居民，但不在BC省缴税，那么即便你是加拿大公民或者居民，也要缴纳0.5%的空置税。所以你经常会看到一些豪宅以特别便宜的价格出租，就是这个原因。

买完之后，即便不住也需要负担的费用有哪些。

其次我们现在地税。加拿大的房子是非常良心的，首先这边的房子是私人永久产权，所以这边不存在通过招拍挂，把土地的钱一笔都赚完，变相托高房价让我们承担，加拿大这边政府是只能以地税的形式，每年收取。所以加拿大的房价才这么良心，让大家都能承受。而且我算了一笔账，以下我说的所有费用加起来仍然要低于在北京交的物业费和取暖费。

我们下边说的几种税费都可以在买房前了解清楚。不同省的地税不同，同一个省的不同城市地税也不一样。这些我们都可以在网上查到相应政府的网站，看地税的具体数字。我们看看多伦多所在的安省的地税。我们在安省买房的话，房子价值100万加币，地税的总金额是6110.13加币，然后我们说温哥华吧，因为BC省不同城市的地税也是不一样的，我们就温哥华市区的房子100万房子要交2926加币的地税，肯定是比如Nanimo这样的旅游胜地肯定地税比较贵，比如卡尔加里这样的城市，100万的房子会叫4900的地税。因为地税是每年都要交的费用，因此其实我认为是要跟房价综合到一起考虑的。

下面的一些费用，基本都不算什么大钱，但是积少成多，一年下来，也应该算清楚比较有心理准备，首先呢，就是冬天铲雪夏天剪草的费用，基本加拿大全境各个城市有不同规定，但是基本都要求雪停以后多长时间内要把门口的人行道的雪扫好，夏天的时候，如果不剪草，那么邻居如果对是政府举报，市政府派人帮你剪草之后，会寄给你一张超级贵的账单，可能要比是你雇人做贵好几倍的价格，所以人不在的情况下，一定要确保雇了人做这个工作，根据不同地方降雪量不同，费用大概就是在100加币一个月到300加币一个月不等。

另外一个费用我们国内不太了解的就是房屋保险费用，房屋保险是什么咱们就不用多说了，他的缴费规则，根据房龄、房子的外墙和房顶材质和年限、位置、还有房子有无警报设备和漏水报警设备等等，大概在200-500不等，人跟物业不在同个城市的话，保费就会高。而且保险公司也不宜多换，否则就拿不到相应的逐年增加的折扣。

房屋能源费用其实好理解，因为加拿大的冬天房屋需要保暖，怕冻坏水管嘛，所以燃气费是肯定会有的，可是很多人觉得我都不用水电，为什么还有水电账单呢，这就要仔细看一下水电账单了。其实这一张账单上，有很大一部分钱，包括水处理跟供应、废水回收处理、雨水处理、垃圾回收。所以买什么房型，也就要考虑清楚了，买独立屋的话，这些费用肯定要承担的。

那么说到买房，肯定就要谈到贷款问题

首先当然也可以用海外收入购房，因为我们在加拿大没什么记录嘛。但是如果用海外收入进入加拿大境内买房呢，这个海外收入怎么进来，在我们这种管制的情况下，这就是个很重要的问题，我在这儿呢，用自己的血泪经验告诉大家，包括你自己的海外收入怎么申报，包括钱怎么转移，就一定要找非常非常专业的人来替你处理，虽然你怎么报都可以，但是如果你没有为长远考虑，没有足够多的经验，就会吃很大很大亏，就千万别问我我是怎么知道的。

这件事也特别需要提前筹划，因为买房的话一般都要求在账户内呆够15天，我个人推荐在贷款的时候一定要多对比几家银行，可能会拿到最合适的利率，但是如果你最后贷款的银行不是你放钱的银行，那就要赶紧把钱转过去15天。

三、是否一定要用地产经纪？

费用的问题我们讲完了，我们讲一下后边的问题，我们都对地产经纪很有戒心，什么原因咱们就心知肚明了，那在这边，我们要不要用经纪呢？我觉得是一定要的。首先加拿大这边也是非常规范的，不像我们所知道的地产经纪行业有那么多幺蛾子和猫儿腻。

这边购房的时候中介费是买方出的，无论是买方中介的费用还是卖方中介的费用，都是对方出，对我们购房来说并没有额外的费用，其次就是有了一个中介他在给你一些相对详尽的信息的同时，好的中介也能帮你把握好谈判的节奏，也能帮你处理一些有经验才能处理的事儿，比如我就遇到过一个同样的例子，我有这么个比较土豪的房子，它是一个这种乡间的一块巨大的土地，有点儿像一个小农庄，上边有一个房子来住，当时他出了一个offer来买，但是同时有好几个人都再跟他compete offer，大家都在出价，而且是带了验房条件的购买。

后来卖方通知他们说这个房子就不卖给他们了，因为别人可能出价更好。他们很失望啊，但是隔了几天之后，卖家的中介又来找他，说如果你肯加多少钱，并且去掉验房条件的话，他们愿意把房子卖给他们。他们当时是失而复得的愉快，完全没多想，就去掉了验房条件，加了价，把房子买了。

结果买了之后，就出了很大的问题，这种房子通常是用水井的，结果这个水井水位太低，水泵没办法抽水上来，你说没有水的房子人怎么住嘛，于是他们花了将近一万多加币去装了紧急储水箱，结果没有过几天，又发现化粪池有问题，加拿大对环保要求很高，化粪池的整体整修需要大概十几万加币，我觉得他们还是好的，起码出的起这个钱，但是如果说真的是把自己的所有钱都拿出来买这个房子的人，遇到这样的问题，该怎么办呢，就是完全没有办法。

我觉得这就是他们没有找房产中介的一个很大的坏处，一般的比较有经验的中介，遇到这种突然回头找你要求去掉验房条件的情况都是很警惕的，所以找一个好的中介，有自己明确的规划，是能买到自己心仪房子的很重要的条件。

四、如何高效选到心仪的房子？

今天我想分享的最后一点，如何快速高效的买到我们最心仪的房子。

首先一定要避免拉长看房时间，太长的看房时间会造成几个问题，首先这么长的看房周期，在这期间，房市有可能会跌也可能会涨，会面临一个机会成本，其次跌了还好，如果涨了，后边怎么挑都会觉得没有原来划算，所以可能总是会使劲儿砍价，就会造成没办法跟别人的offer竞争，每次房子都被人抢走，被抢走的次数多了，心态就容易崩，于是最后买到的房子肯定是明明可以谈价但是没敢谈价，买了之后一段时间跟周围的人聊聊啊，看看市场，你就会发现自己买的很不值。

这是最大的一个问题。而且你在看房的时候，你很难记住每个房子的详细的情况，你记住的多都是之前最让你感到惊艳的部分。后边在看房的时候，总是拿自己看的房子跟前边特别惊艳的部分去对比，于是越看越花眼，完全挑不好。

那么我觉得买房应该怎么买呢，作为最近这些年来买的最多就是房的人，我觉得有一个很重要的逻辑，就是尽可能的把房子的信息数据化。怎么叫数据化？比如说我自己，我会把设定的预算上下浮动10%左右我看着顺眼的房子都列在一个表上，会把这个房子的所有信息，包括房龄、面积、价格、算出单平尺价格、院子占地面积等等一系列因素，还有关于这个房子我比较喜欢的部分，比如朝向、背靠公园等特点全部列在这个表格上，通过表格我会用几个筛选条件来给他排序，比如单平尺价格最低的，然后我会把比较合适的房子都列出来，集中在几天内看完。

看的时候会持续记笔记，把喜欢和不喜欢的地方都写清楚，然后拍照。否则很多人看了一天房子之后只记得最后一套的状况，这样会浪费非常多时间而且容易做出错误的判断。

而且做了这样的表格之后，屡试不爽的是你会发现很多你特别喜欢的房子一算下来特别不划算，房子是一个综合信息，它有太多评价维度，所以怎么能数字化这些信息，会给我们的评价标准提供一个相对准确的数据支持。

还有一个最重要的一点，在买房的这个事上，我们肯定买不到最便宜的房子，也买不到最好的房子，所以基本上买什么房子都是一样的，有得有失，买一个自己最喜欢的房子就可以了。

心态比较平整的情况下，我们就不会做出特别过分的让步，就像我这个朋友这样，放弃验房，其实是特别不划算的。其实买老房子的人，要注意加拿大这边的电路，一般五十年是一个坎儿，50年可能要换了，我们之前看了一个1976年的房子，特别喜欢，但是最后犹豫的点就是担心要把所有墙壁掀开整修电路真的是比较崩溃的事儿。

房顶大概是20年，比如瓦顶可能是永久的，但是比如木顶20年是肯定需要换的，所以也要考虑一下房子的状态，别因为买了状态没那么好的房子又没有及时整修，造成太大的损失，比如整个房子被泡或者水管爆了之类的，就非常不划算了。

还有几个点需要额外提醒一下，很多人可能都喜欢很大的院子，但是这边有很多特别大院子的是很难转手的，比如这个后院可能它分层，有好几层，那打理起来非常难，那脱手可能也不是太容易的。

还有一种就是人行道特别多的，扫雪压力就很大，很多把角地块，其实并不好卖，也很难卖出附加值。还有一个就是比如我们北京人，买房很忌讳树老房新画不古这样的地方，于是我们就很多人都喜欢有很大的参天大树的，但是大家一定要注意参天大树会导致什么的状况呢，就是树根太大太深了，它的树根伸到你的管道里，甚至刺穿了供水管道，造成了淹水啊之类的问题，很可怕。

这些问题我们都考虑到的话，我觉得肯定能买到很满意的房子，最后呢，就祝大家都能尽快来到加拿大，而且都能在加拿大安居乐业找到自己喜欢的生活方式。谢谢！

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