目前，“去美国炒房”已经成为大中城市里的一个热门话题。美国房地产市场在经历了2008年金融危机后，至今还没有恢复到危机前的水平。许多房产投资者认为目前正是进入正处于低迷的美国房产市场的良机。但美国房地产市场真的像想象中的那么美好吗？在美国康州哈特福特居住了11年之久的彭天认为，在美国买房置业可是有许多“门道”的。 ■讲述人：彭天 ■国籍：中国 ■中国居住城市：石家庄 ■现居：美国康州Hartford(哈特福特) ■职业：IT项目经理 ■联排别墅的停车位产权属于购房者，而且不需要额外付费 居住印象 市区内商品房很少 彭天所在的美国康州哈特福特本身是个不大的城市，但人们通常所说的哈特福特的概念是“The Greater Hartford”(即“大哈特福特”)。 据介绍，哈特福特大约有120万的人口，很大一部分人在市内上班，但是居住在城市周边的小城镇里面，所以每到周末时，整个哈特福特市几乎成了空城。在哈特福特市内的建筑，80%以上是政府和各个公司，20%左右是公寓楼，而且基本上都是出租的。 彭天说：“人们居住的城市周边的小城镇与市中心截然不同。这里没有楼房，只有一个个的小区，或独自的别墅，错落于绿色的海洋中，自然环境优越。”这种居住概念大概和美国是车轮上的国家密不可分，这里的人们都不喜欢整日呆在所谓的水泥丛林中，每到周末都会驾车去大自然玩。当然，汽车的普及也给人们提供了这样的条件。 房子在工厂里制造 一般来说，美国的房产类型可以分为Apartment(公寓，大多用于出租)、Condo(类似于国内的单元房，可租可买)、townhouse(类似于国内的联排别墅)、Single family house(独栋别墅，美国最主要的住房类型)、Ranch(别墅外加周围很大一块地)、Mansion（豪宅一般都有两位数的卧室和卫生间)。 在美国人们居住的房屋主要以Condo和别墅为主，而且房屋的材料也以木材为主。彭天说，使用木材很大的一个原因是便于运输，“说起来很夸张，不是运输木材，而是运输房子。这里买房子(一般单独别墅)，可以自己选地址，选户型，甚至可以自己画图纸由开发商给你做。房子是在开发商的工厂制造的，做好了就给你运过来，固定在地基上面。” 美国的法律对私有财产的保护是极为完善的，当业主买下一栋别墅后，这栋别墅就会永久属于业主，甚至包括这栋别墅所在的土地，以及土地下面的矿产等。而且，任何人在不经过业主同意的情况下进入别墅范围内都是非法的。 学区房升值比较快 影响美国房价的因素有很多，如当地的治安情况、居住环境、房子建造年份、社区内人员职业成分等。但在每个地区，房价的主要决定因素是房屋所在区域的学校质量。 彭天说，美国的中小学生必须在所住区域的学校学习读书，如果想要跨区上学，除非是上私立学校，但私立学校的学费要比公立的贵很多。“好学区的房子比较保值、升值也比较快，因为有小孩的家庭会为了让孩子上好学校而不惜多花钱来这里买房子。” 另外，美国人购买房产不仅是为居住，也是对生活方式的选择，如果想过安逸的田园式生活，他们会选择有前后花园的独立住房，这样可以养花养草等；如果为了上班方便，那他们就会选择市内或近郊的公寓。 置业成本 搬家费用极其高昂 美国人的房产观念与中国人有很大的区别。一般的美国年轻人在大学毕业找到工作后就不会再和他们的父母住在一起了。 在开始工作的几年中，他们一般会在所在公司附近租房居住，而房租一般不超过总收入的30%。只有当工作稳定、成家立业后，才会考虑买房子。 彭天介绍，租房最大的好处是灵活，在换工作的时候可以省去很多麻烦。但是，在美国搬家的费用可是极其高昂的。据悉，请搬家工一般是每小时80美元(约合540元人民币)，雇3个人干8小时就近2000美元了(约合人民币13000多元)。所以有不少人在搬家时会将一些家具、电器都扔了，以节省搬家费用。 也有很多人把搬不了的东西贴在网上，有需要的人就会自己想办法弄走。彭天说，他就曾帮朋友去搬过一个免费的钢琴。 买房时会量力而行 彭天以他身边几个美国朋友的购房经历为例，“他们买房会在家庭收入可承受的范围内选择，一般是税前家庭收入的4至6倍。” 即如果一个家庭一年挣10万美元(约合人民币68万元)，那么40至60万美元(约合人民币272万至408万元)的房子是比较合适的选择。 如果要向银行贷款的话，银行会根据购房人的信用历史来决定是否可以贷款以及贷款的利率，最常见的贷款额是房价的80%。贷款的年限一般是15年，利率约为5.35%；或30年，利率约为5.05%。 彭天还特别提到，当买房者付了首付，和银行谈好了借贷条件，签了买卖合同后，这个房子就“形式上”归买房者所有了。“在付完银行贷款之前，房契是在银行手中的，一旦购房者不能按时按月偿还，银行就有权没收住房来还贷。”彭天说。 买房后变成“房奴” 美国房产市场上没有“毛坯房”的说法，在市场上买卖的房产都是装修好的，甚至包括冰箱、热水器等家用电器，即在买房后都是可以“拎包入住”的。而一般再装修的目的是出于增值的考虑，为了卖出时可以谈个好价钱。 不过，在美国可没有像国内这么多的“炒房客”，因为在美国拥有一处房产，持有成本很高。彭天介绍在美国买房容易，但买了房就会成为“房奴”，因为拥有这套房子以后产生的其他费用是“深不见底”的。 据彭天介绍，房屋的任何维护、维修费用都由房产所有人承担，所以多数人会选择用保险来缓解这些意外支出。常见的保险项目有火灾、水灾及其他自然因素造成的损失，保险年费用约为3000至5000美元(约合人民币2万至3万多元)。 除了这些自然因素造成的损失，其他的维修如水管破裂、下水道堵塞、屋顶漏水等都需要自己全额支出，这些维修的费用都较贵，一般每小时要100至200美元(约合人民币680~1360元)。 另外一项很大的支出是每年3%左右的房产税，如在哈特福特地区，一套30万美元(约合人民币204万元)的别墅每年需要支付9000美元左右(约合人民币6万多)的房产税。 所以，如果一个美国炒房客手里捂着几套房子，别说是还月供，就是每年累积的3%的房产税都是一笔巨款。所以大多数美国人的房子都用来自住，拥有两套房子的美国人不多见。