2014年7月14日-17日,博鳌21世纪房地产论坛第14届年会在海南举行。年会以“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,众多政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议。美国房地产市场由于近年来强劲的复苏势头,受到中国企业级投资者的关注。


美国房地产市场处于上行周期 “美国房地产存在明显的周期性,而且市场化程度比较高,中国房地产周期处于下行周期,美国是上行周期,这样的情况下考虑对美投资是明智的选择。”在中国海外房地产投融资实务分论坛上,全联房地产商会创会会长聂梅生在发表题为“中国房地产海外投资之路”主题演讲时如是说。她分析表示,美国GOP从2005年高点跌到2009年低点,然后开始回升,按照增速曲线来讲,2014年会进入稳健回升期,且还将持续几年。预计今年美国今GDP为2.25%-2.35%,领先世界发达国家,明年美国GDP将会更高。 “从美国就业情况来看,聂梅生表示,美国就业率未来几年将保持正增长,经济自2008年以来是向好的,2014年是继2007年后又一次达到峰值水平。美国未来利率会小幅增长。另从美国十年期国债资本收益对应情况来看,2013年以后资本收益已经大于稳定十年期国债的收益,这说明未来几年房地产投资具有很大的吸引力。”聂梅生说道,“实际上我们可以看到,美国现在已经发生人口结构变化,在1979年-1995年期间的人超过了7200万人,他们晚婚晚育晚买房,出行乘坐地铁,重新回到城里上班,现在这批人年龄大的选择买房,年龄小的选择租房,因此对美投资在哪里,还要分析人口结构。” 聂梅生认为,由于国外资本对美国房地产市场投资、交易指数增加、空置率下降,因此对美国房地产抄底时机已经错过,预计一线城市涨幅趋缓。当前对美投资空间可能是在出租性公寓上,其次是零售、酒店、工业地产、郊区办公楼。 预计今年国内跨境房地产投资总额超300亿美元 美国房地产市场发展处于上行通道,吸引中国房企集体出海寻找投资机会。“2013年是中国房企出海年,中国的资本走向了全世界。去年中国买家在境外商业住宅和商业地产投资超过100亿美元,今年这一数额还会增加。”聂梅生说道,“2014年中国房企首季度投资近千亿人民币,已超过去年全年投资总额,预计2014年中国跨境房地产总量有望超过300亿美元。” 中国房企热衷海外投资,在聂梅生看来,一是因为国内房地产市场现状所限。二是前段时间人民币量化宽松,人们担心人民币贬值。三是中国千亿房地产企业已遇到成长困惑,目前情况下,靠规模扩张老路走不通,因此压力较大。海外开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内,因此造成了中国房企集体出海。 最具海外投资竞争力的房企有哪些?从统计数据来看,2013年绿地拔得海外投资头筹,投资额为610亿人民币,接下来是总部基地、泽信地产、万达等。另从投资国家分布情况来看,美国占比为48.66%,依次是英国、泰国等。虽然今年会有变化,但总体格局不会改变。 值得注意的是, 2013年中国购房者海外购房目标国家占比情况与房企投资目标基本契合,其中,美国占比最高,达20%,其次澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国等。 从中国投资客海外置业目的来看,宜居移民、教育、投资、度假是最为主要的原因,分别占比43%、24%、 23%及28%。投资目标城市先后为洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、尔湾、奥兰多等。 “住宅仍然是居住需求的主要产品,公寓占比71.26%、连锁公寓占比21%、独栋别墅占了41%、联排占了40%第一不。在海外投资置业最集中的城市不是北京,而是上海,占比16.83&,其次是北京、深圳、广州、重庆、成都等。”聂梅生说道。

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