11月1日，在正和岛《中国企业家精神特质》研究丛书系列第五场读书会上，亨瑞集团总裁邹亨瑞先生分享了国内房地产企业海外创业的弯路和经验教训。

邹亨瑞先生在读书会现场做演讲
中国房地产企业在海外创业容易想当然 最近几年，亨瑞集团总结了很多房地产企业到美国开发的实践案例。比较典型的就是容易想当然，尤其中国企业对律师，对专业的咨询机构的认可度、认知度有欠缺，不愿花钱。 比如，国内一个大公司到美国买了一个分楼，几亿美元，目的是想把它转化成一个公寓，他请了美国最大的律师机构。前期就问，我的目的能不能达到？那个律师调研了，说一年前两条街改成公寓了，还有几块也改了，这个能不能改，还不能肯定，如果要肯定的答案，需要出200万美元。这个公司可能舍不得，后来把这个办公楼申请成住宅，改成公寓，开始一步一步走，以为比较简单。走了将近两年，到今年上半年，市政府又否定了，不允许改，因为这个建筑物有一定的历史，具有历史纪念意义，政府不通过。最后这个楼的投资价值，回报预期基本为零。前期该花的钱没有花到位，因为舍不得。 另一个，国内一个地产企业在洛杉矶，要买一块一个多亿美元的地，这块地要盖四栋楼。买之前，律师说，你要拿到所有的批文，这四块地算一个公司，公司一拿下，马上就可以开工。前期会计师说了，如果四栋楼在一个公司名下，以后交税可能会多一半，万一某一个楼出了问题，被告，可能整个受影响，所以最好的构架是把四个楼分成四块或者三块，每栋楼申请不同的公司，这样土地就要分割。有人提出，分割可能时间比较慢，慎重一点。他想国内总体批文规划都有了，分割一下土地是很简单的事，一两个月就能搞定，一下一亿美元投进去了。他当时想，如果组合，税务交的少，万一哪个楼有法律纠纷，这样不会影响整体四栋楼，有的是出租式的，有的是销售式的，有的是酒店。然而没想到的是，洛杉矶做土地分割，分成独立的块，至少需要一年半到两年，这样投进去，回报率一下低下来了。 还有一个比较直接的，2010年深圳一个公司在洛杉矶的市中心买了一个当时要倒闭拍卖的万豪酒店。万豪酒店大概400个房间，他买了以后，入住率从50%提升到70%，盈利不错，他觉得要装修一下，因为挂着万豪牌子，装修设计需要通过万豪认可。国内的老板说，这是我的楼，我需要加一点中国的元素，没有经过万豪批准改造方案，就动工了。后来入住率一下从80%掉到20%左右，因为没有全球的酒店订购系统，一下就亏损了。后来他找君悦酒店，说我按你的要求设计图案改。他耍了一个小聪明，装修需要很多高档的原材料，大理石或者特殊的材料，给他制定了6家供应商，他没有完全用，觉得贵，从国内运过来一部分材料，外表看不出来。装修完了，环保验收，结果环保指标达不到，各种污染，这傻眼了，两千多万花进去了。怎么办？硬着头皮，整个拆掉，又要花两千万。这回他听话，拆的过程中，营业受到影响，正式挂牌之前，上了全球的订购系统，入住率20%到30%。把楼下空的租出去，签了八年的合同。君悦说这些东西必须清走，如果挂牌，整个运行得达到标准。那个楼六千万买下来，前两年损失四千万，现在市场好，翻了一倍，如果卖能卖1.2亿，他赶的时候好，但是走了弯路。 还有一个酒店，机场买的希尔顿，它是缺乏社会责任。洛杉矶的工会很强，一般大一些的酒店都有工会，用工会，成本会高出15%左右，而且不太好管。合同到期，他把工会清出去了，请了其他人，工会在法律上没有办法，有些人就到门口抬着棺材待着，严重影响客流量。后来和工会谈判，最后找了一个平衡，一部分工会能进来。 这方面的经验教训和故事，还有很多，包括比亚迪在洛杉矶，派出的人，工作非常努力，一天十几个小时，都愿意加班，美国员工就受不了了。美国对工人保护非常好，一般不允许加班，即使他愿意，也不能超出一周，或者一个月不能超过几天。比亚迪说，中国员工天天加班，我有压力，有想法，相关劳动部门说了，中国人应该按照美国的标准，也不要拼命干，该休息要休息。 我们一个客户，温州的，在洛杉矶开眼镜店，眼镜一条街区大概7、8家眼镜店，他买了一个商铺，他比同行早开两个小时，晚上晚关两个小时，价格低5%到10%，我当时说差异不要太大，做了3个月，业务下降了。怎么办？他们找茬，买他的眼镜，找了一个眼镜小螺丝，说是美国有专利的，实际上是有点像，没有跟他说，直接告了警察，警察把他抓起来，关了一晚上，我们帮他找律师保出来。最后达成一个和解，说价格以某种促销可以稍微低点，开门时间不要太长了，把生意抢太多了。 西方有一些理念，具体的人文环境，宗族、信仰，中国企业是要考虑的。像绿地做的比较好，经过一年努力，容积率批50%，多的收益，给当地的医院捐一些，给当地的教堂提供一些场所，给无业或者无家可归的人拨一点，给他们提供一个新的场所，提供一些知识，通过媒体宣传，赢得当地居民的一些支持，政府给它批文会相对的快一些。很多这些方面都可以供大家参考。
给国内房地产企业海外创业一些建议 邹亨瑞先生表示，地产国际化是最好的创业、创新的实例。国内房地产企业，过去十年是黄金十年，做的很成功，收益回报很高，现在进入白银时代。虽然积累了一些经验，但是国内的法律体制、生态环境跟国外是完全不一样的，到国外去做地产完全是全新的一个创新创业的过程。 以美国为例，美国的房地产行业的法律法规完全不一样。国内大房地产企业万达现在在美国跟亨瑞集团独家合作，亨瑞提供技术支持、融资支持、预售支持，因为亨瑞在美国有经验和团队。国外是高度的专业化、细分工的一个商业模式，拿地是拿地，投资商是投资商，总包是总包。很多经验、思路是不一样的。 在过去二三十年中，国有企业或者国家对外投资交了不少学费，走了不少弯路，这几年房地产企业走出去，也交了学费，走了弯路。相对来说，民营企业走的比较慎重，跟国外结合地好一些，在海外创业过程中，学费交的少一点，多数是盈利的。正常情况，好的回报率应该是20%左右，虽然前期走了一些弯路，但也达到10%以上，多数是盈利的。 亨瑞集团总结了一些经验和企业的教训，可以供到海外创业创新的国内企业参考：第一，国内企业要根据自己的实际情况，人力、财力、物力决定是否国际化，第二、要考虑好以怎样的模式进入新的市场。以美国为例，多数企业没有自己的团队，没有自己的经验，这样的情况应该和当地的开发商形成合作伙伴，这样可以能够避免一些失误。 国内的中小企业海外创业，应该先选择小点的项目，比如几千万的项目。还有一个是抱团出海，中小企业做国际化，单独出海，可能财力、人力、物力有难度，风险大。 有个典型的案例，上海成立了一个地产联合公司，十个房地产公司，每个出一千万美元，一亿美元出海，能降低风险，能集思广益，分析讨论，做决策，更加谨慎一点。中小房地产企业可能没有办法跟绿地、万达、万科这些企业比，但是中小企业的国际化，创新创业过程中可以抱团取暖。再小一点企业，出于对美元汇率的综合考虑值得投资，可以通过买入私募股权，促进自己学习了解海外的市场、商业模式、法律法规，为将来进入到海外创业，提供一些准备。 提问：您一直致力于帮助中国企业国际化，在您看来，中国本土的房地产企业在培养国际化人才方面应该做些什么样的准备？他们自身在成长过程当中，应该怎么善用这样的人才，制定长期的国际化战略？ 邹亨瑞：大多数企业短时间很难有自己的国际化人才，或者是富有国际经验的管理团队。想很快登上国际化舞台，可能要在当地找一个合作方，在国际合作过程中，培养自己的人才、管理团队。现在有一个利好，最近几年留学生很多，美国一年将近30万留学生。把这些人才培养好，不管对中国，还是对其他国家，都是件很好的事情，现在中国在这方面做的还有所欠缺。