欧盟委员会于1月23日发布报告，对成员国给出防止滥用移民投资的意见，即要求成员国收紧投资移民签证核查，严厉核查所谓的“黄金签证”。其中报告草案中首次细化了对投资移民计划的担忧，包括各国对申请人背景及财产来源的调查标准不一。

希腊以25万欧元的极低门槛，快速获批成为了“黄金签证”国家中的典型。

希腊购房移民项目自2013年政策正式推出以来，一共批准了22730张居留许可，其中中国投资人占据了高达55%的名额，希腊也通过该项目收获了数十亿欧元的外国投资，缓解了经济危机带来的影响。希腊购房移民项目，也进入了全面爆发期。

与申请爆发形成鲜明对比的是不断收紧的移民政策：

2018年7月25日

希腊移民政策部向议会提交一项修正案，扩大向房地产行业投资以外的非欧盟投资者发放居留许可，投资额暂定40万欧元。

2018年7月31日

希腊内政部、希腊移民局、希腊金融监管机构联合发布通知:办理希腊黄金居留签证的申请，停止接受POS机方式(包括银联、MASTER、VISA等)支付购房款，只能通过汇款或支票支付。

2018年9月12日

申请费用从500欧元/人/5年，调整为主申请人2000欧元/5年，其余申请人150欧元/5年 (孩子免费)。

2018年11月12日

希腊欧洲银行发出紧急邮件通知，受希腊银行金融监管部门的指令，停止受理非本人亲自到场(律师委托书POA)的个人开设希腊账户申请手续，已经递交材料将逐步退还材料，并规定境外汇入希腊款项需经本人相同名下账户。

除了政策以外，希腊的好房源也随着外国投资者不断涌入而逐渐减少，新房产建筑的申请量却没有增加，这意味着希腊房源库存在降低。所以，继续等待，申请人还将面临更多不利局面！

投资成本上涨

雅典2018年房屋租金和房价涨幅在欧洲30个大城市中排名第5位。如果具体到雅典某些热点区域，比如政府、使馆、学校附近，租金和房价涨幅将更加惊人。

希腊房价涨势如此惊人的原因，除了经济复苏、“黄金签证”投资者对市场的刺激外，与希腊存量房产减少和新建房源不足也有巨大的关系。

激增的投资也让市场上的房源呈下降态势，希腊房源目前处于供不应求的局面，这一现象在未来几年内可能不会改变。

时间成本延长

由于申请人数太多，预约希腊移民局递交申请和采集指纹已经出现了排期的情况，这意味着申请人需要付出更长的时间成本。

目前希腊移民局已经采取了相应的措施来解决排期问题，包括雇佣40名实习律师和150名新员工，以加快审理过程，解决排期和申请积压的问题。

投资政策生变

2018年，希腊“黄金签证”申请费从500欧上涨至2000欧，涨幅高达4倍！而且，希腊政府目前正在考虑扩大黄金签证投资范围。投资者普遍担心，投资范围扩大后，投资门槛也将随之大幅提高。

合规性趋严

希腊的投资潜力，让部分投资者不惜通过不法手段来获取身份，这给其他投资者带来了许多风险和损失。为了规范市场，希腊政府于2018年底相继采取了一些规范措施。

早前希腊移民局曾发布消息称，今后办理希腊黄金居留签证申请将停止接受POS机方式支付房款。希腊银行也已经停止受理非本人亲自到场的个人开设希腊银行账户。

除了上述成本的增加，未来投资者还可能面临优质地段房源减少、汇率不稳定等风险。

投资大师巴菲特说过，种一棵树最好的时间是10年前，其次是现在。那些没有赶上早班车的投资者现在下手也为时不晚！

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